Assurance emprunteur : dans quels cas opter pour des primes sur le capital initial ?
Dans le cadre d’un achat immobilier, la place du crédit immobilier est conséquente et ce, d’autant plus que le coût de l’assurance prêt immobilier pèse souvent lourd dans le budget. Pour s’assurer de ne pas commettre d’erreur l’assuré est amené à choisir la meilleure formule, adaptée à ses besoins et à son budget. En la matière, les mensualités d’assurance du prêt immobilier sont calculées soit sur le capital initial, soit sur le capital restant dû. Dans quels cas opter pour des primes sur le capital initial ? Eclairages
Capital initial VS capital restant dû : quelles différences ?
Les banques proposent des contrats d’assurance dont le coût est calculé soit sur le capital initial, soit sur le capital restant dû par l’assuré. Les deux solutions sont bien différentes :
- le montant des cotisations calculées sur le capital initial reste uniforme pendant la durée de l’emprunt, avec un capital emprunté au départ qui reste le même. Le montant des mensualités se calcule alors assez facilement en multipliant le capital par le taux d’assurance déterminé par l’établissement bancaire. Le résultat obtenu est ensuite divisé par 12
- le coût de l’assurance sur le capital restant dû est par nature dégressif. La prime est calculée en se basant sur le montant que l’assuré doit, avec une réévaluation des cotisations chaque année selon un tableau d’amortissement. Ainsi, si les premières mensualités payées par l’assuré sont élevées, elles baissent au fur et à mesure jusqu’à l’échéance du crédit.
Assurance emprunteur de groupe et primes sur le capital initial
En règle générale, quand le contrat d’assurance emprunteur est accordé par la banque prêteuse (autrement dit quand il s’agit d’un contrat groupe), le montant est calculé sur le capital initial. Cela est beaucoup plus simple en pratique puisque l’assuré bénéficie d’une tarification fixe tout au long de la durée de son emprunt. Les primes mensuelles sont donc toujours proportionnelles au prêt initial consenti par la banque.
Si l’assuré se rend compte que cette manière de procéder lui coûte plus cher que prévu en comparaison avec d’autres formules, il peut décider de changer d’assureur en actionnant les dispositions de la loi Hamon. En sachant qu’il devra alors trouver un contrat externe proposant une protection au moins égale à celle que lui proposait la banque prêteuse.
Notons que les compagnies d’assurance calculent les primes selon des critères qui leur sont souvent propres. L’assuré qui souscrit au contrat devra donc au préalable bien se renseigner pour évaluer son profil et les garanties dont il a besoin.
Primes sur le capital initial et jeune emprunteur
A prime abord, les primes calculées sur le capital restant dû ont tout pour plaire. Si elles sont plus élevées en début de contrat, elles fondent au fur et à mesure du temps. Pour autant, cela n’est pas préconisé pour tous les profils d’emprunteurs. En effet, un jeune emprunteur qui travaille dans une entreprise au sein de laquelle il sera amené à évoluer a tout intérêt à opter pour un calcul sur le capital initial. Au fur et à mesure du temps sa carrière évoluera et ses revenus augmenteront en principe. Il n’est donc pas pertinent de payer davantage au début du prêt pour payer moins à la fin.
On constate donc que la question du choix de calcul des primes d’assurance emprunteur est fonction du profil de chacun.
Revente anticipée du bien immobilier et prime sur capital initial
La vie d’un crédit immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille et est parfois semé d’embuches pour l’emprunteur. Certains événements peuvent ainsi le mener à devoir rembourser son prêt de manière anticipée et donc à revendre son bien avant le terme du crédit. Dans ce cas, il doit privilégier un calcul sur le capital initial plutôt que sur le capital restant dû dont il perdrait tous les bénéfices.
En effet, si l’assuré a choisi une assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû, il ne bénéficiera pas de la baisse des primes au moment de la revente avant échéance.
Renégociation du prêt par l’emprunteur et calcul sur capital initial
Ce conseil s’applique également à tous les emprunteurs qui souhaitent renégocier les termes de leur crédit en cours de vie. En effet, il est bien souvent recommandé de renégocier un taux plus avantageux au fil du temps. Pour ce faire, l’emprunteur peut se tourner vers une banque concurrente pour faire racheter son prêt. Il est alors tenu de le solder auprès de la banque prêteuse initiale, ce qui provoque la fin du contrat d’assurance et le remboursement anticipé de l’ancien prêt.
Si la renégociation et le rachat de crédit ont lieu dans les premières années de remboursement du prêt, il est préférable pour l’emprunteur de choisir une assurance avec des primes calculées sur le capital initial. Grâce au bénéfice de primes fixes et proportionnelles au prêt il aura ainsi réalisé des économies. S’il avait opté pour un calcul sur le capital restant dû il aurait alors dû payer des primes bien plus élevées pendant ces premières années, ce qui aurait obéré davantage sa trésorerie.
Courtier en prêt immobilier, Isere Finance accompagne les emprunteurs et les conseille en fonction de leur projet immobilier, pour choisir la formule la plus adaptée à chaque profil.