Conseils pour bien estimer un bien immobilier
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez savoir comment faire pour en estimer la valeur au plus juste ? Estimer un bien immobilier est une étape majeure dans la démarche de vente d’un bien. En effet, si le vendeur sous-estime le prix de vente, il ne réalisera pas une bonne affaire et perdra de l’argent. Au contraire, s’il le surévalue il risque de ne pas trouver preneur. Voici tous les éléments pour vous permettre de bien estimer un bien immobilier avec Isere Finance.
Prenez en compte l’environnement pour déterminer le juste prix
En matière d’estimation du prix de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le rôle de l’environnement est crucial. Dans une même région, et plus précisément une même ville, on peut noter des écarts conséquents entre différents quartiers voire même d’une rue à une autre. Tout dépend notamment de l’attractivité du lieu, de la proximité du bien avec les transports en commun, de la notoriété du quartier en question, de la présence d’écoles et de commerces de proximité… On peut également noter des écarts de prix suivant le sentiment de sécurité dans certains quartiers ou encore selon les projets de construction et d’amélioration du territoire dans les zones concernées.
La détermination du prix du bien sera donc forcément influencée par ces différents éléments.
Relevez tous les atouts et défauts du bien
Chaque bien immobilier quel qu’il soit possède des points forts et des défauts plus ou moins importants. Ces différents éléments ont une incidence sur la détermination du prix de vente et certains défauts peuvent peser lourd dans la balance du prix.
Afin de bien estimer votre bien immobilier, il est nécessaire d’évaluer au préalable l’ensemble des points faibles et des points forts de votre bien afin d’en déterminer un prix au mètre carré. Quel est le prix moyen d’un logement de même superficie dans l’immeuble concerné ? Quelles sont les surcotes et les décotes à appliquer pour pondérer ce tarif de base ?
Liste non exhaustive d’atouts et de défauts à prendre en compte
Un point fort peut notamment être lié à la qualité de la vue. Une vue sur un monument connu fait grimper la valeur du mètre carré d’environ 10 % en moyenne. Il en va de même de l’orientation de votre bien : l’orientation côté Nord entraînera une décote d’environ 5 % sur le prix de base.
Si votre logement est situé au rez-de-chaussée, cela a pour conséquence de faire baisser le prix de vente d’environ 25 % en moyenne en comparaison d’un logement identique situé en étage élevé. Le coût des travaux nécessaires pour rénover l’appartement est aussi à prendre en compte dans l’estimation du prix du logement, surtout si ce dernier est mal agencé (chambre passante par exemple).
Les courtiers sont des professionnels qui disposent de tous les outils d’évaluation indispensables pour vous permettre de connaître au plus près le prix de vente de votre bien immobilier.
L’impact des charges de copropriété et des performances énergétiques sur l’estimation du bien
Les charges de copropriété revêtent un impact majeur sur l’estimation finale de votre bien immobilier. En effet, si ce dernier se situe dans une copropriété aux charges élevées sans que cela ne soit justifié par des prestations particulières, vous devrez sans doute faire un geste financier auprès de l’acheteur potentiel. Cet élément peut entraîner une décote supplémentaire à ne pas négliger dans la fixation du prix.
Il en va de même concernant les performances énergétiques du logement qui ont aujourd’hui bien plus d’impact qu’il y a quelques années. Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est souvent laissé pour compte et pourtant il a une incidence non négligeable sur le prix du bien. Une étude menée en 2014 de concert par les Notaires et France et la Caisse des Dépôts de Consignations a mis en exergue le fait que, pour un même bien, les acheteurs privilégient ceux ayant une note proche de A. Sur certaines régions et secteurs, la note de DPE peut avoir un impact allant jusqu’à un écart constaté de 27 % du prix.
Analysez l’évolution du marché immobilier
Nombreux sont les acheteurs à utiliser la méthode de comparaison pour trouver leur nouveau bien immobilier. Ainsi, l’acheteur type qui est à la recherche d’un bien souhaite faire la meilleure affaire possible. Il recherche donc un bien dont le prix se rapproche à ses yeux le plus possible de sa juste valeur. Pour ce faire, il parcourt de nombreuses offres immobilières afin de prendre connaissance de l’état du marché immobilier pour des biens qui répondent à ses critères (de zone géographique, de superficie, de fonctionnalités…).
Ainsi, un acheteur suffisamment diligent aura rapidement un aperçu du positionnement de votre bien par rapport aux autres offres existantes sur le marché immobilier. Si les offres sont nombreuses et que les demandes sont faibles, vous devrez généralement baisser votre prix de vente. Au contraire, si l’offre de biens dans la ville est faible mais que la demande est importante, certains biens immobiliers à un prix supérieur à celui du marché pourront se vendre assez rapidement.
Si le bien que vous souhaitez mettre en vente est rare et qu’il se situe dans un quartier prisé, à proximité immédiate de lieux d’intérêt et de commodités, son prix aura forcément tendance à grimper en comparaison avec un autre bien différent dans le même quartier.
Utilisez des bases de données pour estimer votre bien immobilier
Plusieurs possibilités vous sont offertes pour estimer en ligne votre bien immobilier. Depuis 1990, les notaires de France utilisent deux bases de renseignements : la base d’Informations Economiques Notariales (BIEN) pour toute la région parisienne et la base PERVAL destinée à une estimation sur toutes les autres régions françaises. Ces bases vous offrent des informations particulièrement fiables et pointues puisque toutes les transactions immobilières y sont répertoriées, dans une logique de transparence des estimations de biens immobiliers en France.
Sur le site barometre.immobilier.notaires.fr vous avez aussi accès à différents indicateurs par villes et critères de logement recherché : prix moyen, taux de prêt immobilier, tendance évolutive des prix.
Courtier en crédit immobilier et agence immobilière, Isère Finance vous permet de faire pré-estimer votre bien en ligne pour évaluer son prix actuel sur le marché immobilier en Isère.